Bebaubarkeit-Rechner
Wie viel Haus passt auf mein Grundstück? Aus den Werten im Bebauungsplan (GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhen) lässt sich die maximale Bebauung exakt berechnen. Geben Sie unten die Werte aus Ihrem B-Plan ein — der Rechner zeigt sofort, was rechtlich machbar ist.
Eingabe
Detailliert rechnen — Versiegelung, Bauweise & Geschosse
Höhen & Volumen
Ergebnis
Was bedeuten die Werte im Bebauungsplan?
Wie viel der Grundstücksfläche maximal mit dem Hauptgebäude überbaut werden darf, ausgedrückt als Dezimalwert. GRZ 0,3 auf einem 600 m² großen Grundstück bedeutet: max. 180 m² Grundriss-Grundfläche für das Wohnhaus.
Die zweite, höhere GRZ für Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Wege. Standardmäßig erlaubt das Gesetz hier eine Überschreitung der GRZ um bis zu 50 % (also GRZ 0,3 → GRZ II = 0,45). Manche Bebauungspläne setzen abweichende Werte fest. Ohne diesen Wert gibt's böse Überraschungen, wenn die Garage doch nicht passt.
Summe aller Geschossflächen über alle Stockwerke, geteilt durch die Grundstücksfläche. GFZ 0,5 auf 600 m² = 300 m² Geschossfläche insgesamt. Bei einem zweistöckigen Haus sind das z.B. 150 m² pro Geschoss.
Definition variiert je nach Landesbauordnung, allgemein: ein Geschoss mit lichter Höhe von mindestens 2,30 m über mehr als drei Viertel der Grundfläche. Dachgeschosse zählen oft nur dann als Vollgeschoss, wenn sie diese Bedingung erfüllen.
„Offen" = Häuser stehen mit seitlichem Grenzabstand (typische Einfamilienhäuser). „Geschlossen" = Häuser stehen direkt an der Grundstücksgrenze (Reihenhausbebauung). „Abweichend" wird im B-Plan definiert (z.B. nur einseitige Grenzbebauung).
Die Baulinie ist eine zwingende Bezugslinie — das Gebäude muss an ihr entlang gebaut werden. Die Baugrenze ist die maximale Ausdehnung — das Gebäude muss innerhalb bleiben, kann aber Abstand halten. Beides wird im B-Plan zeichnerisch festgesetzt.
Maximale Höhen, gemessen vom natürlichen Gelände. First = oberste Dachkante. Traufe = Schnittpunkt Außenwand/Dach. Wandhöhe = bis Oberkante Außenwand. Die Festsetzungen begrenzen das Volumen unabhängig von der GFZ.
Pflicht-Mindestabstand zur Grundstücksgrenze, geregelt in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Faustregel: 0,4 × Wandhöhe, mindestens 3 m. Bei „geschlossener Bauweise" entfällt der seitliche Abstand. Die Werte variieren pro Bundesland — siehe die Bundesland-spezifischen Seiten unten.
Nur in Gewerbe- und Industriegebieten relevant: Verhältnis Gebäudevolumen (m³) zu Grundstücksfläche (m²). Für privaten Wohnungsbau praktisch immer durch GFZ ersetzt.
Wo finde ich den Bebauungsplan?
B-Pläne sind öffentlich. Die meisten Bundesländer haben Online-Geoportale, in denen du nach Adresse oder Flurstück suchen und den geltenden B-Plan einsehen kannst — oft kostenfrei und ohne Anmeldung.
Wähle dein Bundesland, um zum entsprechenden Portal und den passenden Hinweisen zur Landesbauordnung zu gelangen:
Bauland gefunden — was kommt an Kosten dazu?
Sobald du weißt, was rechtlich gebaut werden darf, geht's an die Kosten: Quadratmeterpreise für Bauland in deiner Region und die Grunderwerbsteuer-Berechnung sind die nächsten Schritte.
Bauland-Preise nach Region → Grunderwerbsteuer-Rechner →Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Bebauungsplan keine GFZ angibt?
Manche B-Pläne legen statt der GFZ direkt die zulässigen Vollgeschosse fest (z.B. „II" = max. 2 Vollgeschosse). In diesem Fall ergibt sich die maximale Geschossfläche aus GRZ × Vollgeschosse × Grundstücksfläche. Beispiel: GRZ 0,3, II Vollgeschosse, 600 m² → 360 m² Geschossfläche.
Was, wenn es gar keinen Bebauungsplan gibt?
Dann gilt §34 BauGB („Innenbereich"): Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen — Maß, Bauweise und Grundfläche orientieren sich an den umliegenden Bestandsgebäuden. Im sog. Außenbereich (§35 BauGB) ist Bebauung nur in Ausnahmen zulässig (z.B. landwirtschaftliche Privilegierung).
Kann ich die GRZ überschreiten?
Die GRZ I (Hauptgebäude) ist bindend, kann aber per Befreiung im Einzelfall überschritten werden — Antrag stellt das Bauamt. Die GRZ II (mit Nebenanlagen) darf gemäß BauNVO §19 Abs. 4 standardmäßig um bis zu 50 % überschritten werden, falls der B-Plan das nicht ausschließt. In besonders empfindlichen Lagen (Klimaschutz, Wasserschutz) kann das anders geregelt sein.
Was zählt zur Grundfläche bei der GRZ-Berechnung?
Bei GRZ I: nur die Außenwände des Hauptgebäudes, gemessen am Erdgeschoss. Balkone und Dachüberstände bleiben außen vor (in der Regel). Bei GRZ II zusätzlich: Garagen, Carports, Terrassen, Stellplätze, Zufahrten, befestigte Wege.
Wie genau ist diese Berechnung?
Die mathematischen Formeln aus BauNVO sind exakt. Was der Rechner aber nicht abbilden kann: Sondersituationen wie Hanglagen, Hochwasser-Festsetzungen, Denkmalschutz-Auflagen oder lokale Gestaltungssatzungen. Für ein konkretes Bauvorhaben ist eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt der einzige verbindliche Weg.