Grundsteuer-Rechner Hessen (2025/2026)
In Hessen gilt seit der Reform 2025 das Hessisches Flächen-Faktor-Modell. Mit dem Rechner unten schätzt du deine voraussichtliche Jahres-Grundsteuer für ein Wohngrundstück.
Hessen nutzt ebenfalls die Bayern-Grundlogik (Flächen × Äquivalenzzahlen), aber ergänzt einen Bodenrichtwert-Faktor: Liegt der lokale Bodenrichtwert über dem Gemeindeschnitt, wird die Steuer höher; liegt er darunter, niedriger. Der Faktor liegt typisch zwischen 0,5 und 1,5.
Kurzformel:
(Grundstück × 0,04 + Wohnen × 0,50) × Lagefaktor × 70% × Hebesatz
Hebesätze in Hessen (Stand 2025)
Wenn du den Hebesatz deiner Gemeinde nicht weißt: hier eine Auswahl typischer Werte aus Hessen. Diese ändern sich jährlich — bitte im Zweifel auf der Gemeinde-Website prüfen oder im letzten Bescheid nachschauen.
| Stadt / Gemeinde | Hebesatz (%) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Frankfurt | 880% | – |
| Wiesbaden | 510% | – |
| Kassel | 690% | – |
| Darmstadt | 745% | – |
| Offenbach | 995% | – |
| Marburg | 540% | – |
Wie wird die Grundsteuer in Hessen ab 2025 berechnet?
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Hessen das Hessisches Flächen-Faktor-Modell. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnung (auf Basis von Einheitswerten von 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig erklärt — die Reform schafft eine neue Grundlage.
Hessen nutzt ebenfalls die Bayern-Grundlogik (Flächen × Äquivalenzzahlen), aber ergänzt einen Bodenrichtwert-Faktor: Liegt der lokale Bodenrichtwert über dem Gemeindeschnitt, wird die Steuer höher; liegt er darunter, niedriger. Der Faktor liegt typisch zwischen 0,5 und 1,5.
Du brauchst:
- Die Größe deines Grundstücks (steht im Grundbuch oder Katasterauszug).
- Die Wohnfläche deines Hauses bzw. Anteils.
- Den Hebesatz deiner Gemeinde (siehe Tabelle oben oder Gemeinde-Website).
Häufige Fragen
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden. Bei Mietshäusern wird die Steuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Wer zur Miete wohnt, zahlt die Grundsteuer also indirekt mit.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?
Grundsteuer A ist für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker, Wald). Grundsteuer B betrifft alle anderen Grundstücke (Wohngebäude, Geschäfte). Grundsteuer C ist seit 2025 optional und ein erhöhter Hebesatz für unbebautes, baureifes Land — soll Bauspekulation verteuern.
Warum ändert sich die Grundsteuer 2025 so massiv?
Die Reform basiert auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018: die alten Einheitswerte (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) waren verfassungswidrig. Die neuen Bewertungen sind aktueller und gerechter — im Einzelfall kann die Steuer aber deutlich steigen oder sinken, auch wenn auf Gemeindeebene das Aufkommen gleichbleiben soll (Aufkommensneutralität).
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Der Hebesatz steht im aktuellen Grundsteuerbescheid oder auf der Website deiner Stadt/Gemeinde (meist unter „Steuern & Abgaben"). Hebesätze ändern sich jährlich — bitte den aktuellen Wert verwenden.
Wie genau ist der Schätzwert?
Im Bundesmodell typischerweise ±30 %, weil wir die genauen Mietniveau-Tabellen pro Gemeinde vereinfacht haben. In Bayern und Baden-Württemberg ist die Schätzung sehr genau (±5 %), weil dort das Modell einfacher ist. Verbindlich ist immer der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Was kostet ein Einspruch gegen den Bescheid?
Der Einspruch ist gebührenfrei, du musst aber innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids reagieren. Bei verfassungsrechtlichen Bedenken (Musterklagen laufen u.a. gegen Hamburg und NRW) ruht das Verfahren oft automatisch — Steuerberater empfehlen, vorsorglich einen Mustereinspruch einzulegen.