Grundsteuer-Rechner 2025/2026 — alle Bundesländer
Schätze deine jährliche Grundsteuer nach der Reform 2025 in wenigen Sekunden. Das Tool berücksichtigt alle sechs unterschiedlichen Berechnungsmodelle — vom Bundesmodell über das bayerische Flächenmodell bis zum Hamburger Wohnlagenmodell.
Wähle dein Bundesland
Die Grundsteuer wird seit der Reform in jedem Bundesland anders berechnet. Auf der Bundesland-Subseite findest du Modell-Erklärung, typische Hebesätze und bundeslandspezifische Hinweise.
Welche Berechnungsmodelle gibt es?
Die Grundsteuerreform 2025 hat den Bundesländern eine Öffnungsklausel gegeben: sechs verschiedene Modelle sind im Einsatz. Welches gilt, hängt davon ab, wo das Grundstück liegt — nicht etwa, wo der Eigentümer wohnt.
- Bundesmodell — angewandt in 11 Bundesländern (BB, BE, BR, HB, MV, NRW, RP, SH, SN, ST, TH). Wertabhängig: Bodenrichtwert, Baujahr und durchschnittliche Nettokaltmiete fließen ein.
- Bayerisches Flächenmodell — wertunabhängig. Nur Flächen zählen. Vorteil: Ein Penthouse in München-Bogenhausen zahlt das Gleiche wie ein Haus in Passau.
- Modifiziertes Bodenwertmodell (Baden-Württemberg) — nur Bodenwert zählt. Das Gebäude wird ignoriert. Eine kleine Hütte zahlt also gleich viel wie ein großes Haus auf demselben Grundstück.
- Wohnlagenmodell (Hamburg) — Bayern-Logik plus Wohnlage-Faktor.
- Flächen-Faktor-Modell (Hessen) — Bayern-Logik plus Bodenrichtwert-Lagefaktor.
- Flächen-Lage-Modell (Niedersachsen) — wie Hessen, aber Lagefaktor ist mit der Wurzel gedämpft.
Häufige Fragen
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden. Bei Mietshäusern wird die Steuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Wer zur Miete wohnt, zahlt die Grundsteuer also indirekt mit.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?
Grundsteuer A ist für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker, Wald). Grundsteuer B betrifft alle anderen Grundstücke (Wohngebäude, Geschäfte). Grundsteuer C ist seit 2025 optional und ein erhöhter Hebesatz für unbebautes, baureifes Land — soll Bauspekulation verteuern.
Warum ändert sich die Grundsteuer 2025 so massiv?
Die Reform basiert auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018: die alten Einheitswerte (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) waren verfassungswidrig. Die neuen Bewertungen sind aktueller und gerechter — im Einzelfall kann die Steuer aber deutlich steigen oder sinken, auch wenn auf Gemeindeebene das Aufkommen gleichbleiben soll (Aufkommensneutralität).
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Der Hebesatz steht im aktuellen Grundsteuerbescheid oder auf der Website deiner Stadt/Gemeinde (meist unter „Steuern & Abgaben"). Hebesätze ändern sich jährlich — bitte den aktuellen Wert verwenden.
Wie genau ist der Schätzwert?
Im Bundesmodell typischerweise ±30 %, weil wir die genauen Mietniveau-Tabellen pro Gemeinde vereinfacht haben. In Bayern und Baden-Württemberg ist die Schätzung sehr genau (±5 %), weil dort das Modell einfacher ist. Verbindlich ist immer der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Was kostet ein Einspruch gegen den Bescheid?
Der Einspruch ist gebührenfrei, du musst aber innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids reagieren. Bei verfassungsrechtlichen Bedenken (Musterklagen laufen u.a. gegen Hamburg und NRW) ruht das Verfahren oft automatisch — Steuerberater empfehlen, vorsorglich einen Mustereinspruch einzulegen.