Sie haben eine traumhafte Baulücke in einem gewachsenen Wohngebiet gefunden. Es gibt jedoch einen Haken: Es existiert kein Bebauungsplan für diese Straße. Viele Käufer denken jetzt: "Toll, dann kann ich ja bauen, was ich will!" Falsch gedacht. Bauen ohne Bebauungsplan ist oft komplizierter als mit. Wie Sie sich vor einem Fehlkauf schützen.
Der Paragraph 34 BauGB: Bauen nach Nachbarschaft
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, greift in Deutschland § 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dieser besagt vereinfacht: Sie dürfen bauen, wenn sich Ihr neues Haus "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt". Stehen in der Straße nur eingeschossige Bungalows mit Flachdach, wird Ihnen das Bauamt dort keine dreigeschossige Stadtvilla genehmigen. Stehen dort rechts und links Häuser direkt an der Straße, dürfen Sie Ihr Haus nicht 20 Meter nach hinten in den Garten versetzen.
Das Problem: Was "Einfügen" bedeutet, ist extrem schwammig und wird vom zuständigen Sachbearbeiter im Bauamt oft subjektiv bewertet.
Die Lösung: Die Bauvoranfrage
Kaufen Sie ein solches Grundstück niemals, bevor Sie nicht wissen, ob Ihr Traumhaus genehmigungsfähig ist! Reichen Sie stattdessen beim Bauamt eine Bauvoranfrage ein. Das ist quasi ein "Bauantrag Light". Sie (bzw. Ihr Architekt) skizzieren grob die Ausmaße, Höhe und Dachform des geplanten Hauses und stellen dem Bauamt eine verbindliche Frage (z. B.: "Darf auf diesem Grundstück ein Zweifamilienhaus mit Satteldach und 9 Metern Firsthöhe gebaut werden?").
Der positive Bauvorbescheid (Ihre rechtliche Garantie)
Wenn das Amt diese Frage mit "Ja" beantwortet, erhalten Sie einen positiven Bauvorbescheid. Dieser ist in der Regel drei Jahre lang rechtlich bindend. Wenn Sie danach den echten Bauantrag genau so einreichen, darf das Amt ihn nicht mehr ablehnen. Die Kosten für eine Bauvoranfrage liegen meist nur zwischen 50 und 200 Euro – eine winzige Investition im Vergleich zum Kauf eines wertlosen Stück Lands.
Unser Profi-Tipp für den Notarvertrag: Wenn der Verkäufer nicht wochenlang auf die Antwort des Bauamtes warten will, kaufen Sie das Grundstück mit einem Rücktrittsrecht. Lassen Sie vom Notar eine Klausel einfügen: Der Kaufvertrag wird nur dann rechtskräftig, wenn der von Ihnen gestellte Bauvorbescheid vom Amt positiv beschieden wird. So tragen Sie absolut kein Risiko!
Häufige Fragen
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Die reine Verwaltungsgebühr beim Bauamt liegt zwischen 50 und 200 €. Wenn ein Architekt die Skizzen und Berechnungen erstellt, kommen 500 bis 1.500 € dazu — je nach Aufwand und Bundesland.
Wie lange ist ein Bauvorbescheid gültig?
In den meisten Bundesländern drei Jahre, in einigen sogar bis zu vier Jahre. Innerhalb dieser Frist muss der eigentliche Bauantrag eingereicht werden — das Bauamt ist dann an seine Vorabentscheidung gebunden.
Was bedeutet § 34 BauGB?
Ein Paragraph im Baugesetzbuch, der das Bauen ohne Bebauungsplan in bestehenden Wohngebieten regelt. Erlaubt ist, was sich „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt" — ein extrem auslegungsbedürftiger Begriff. Genau deshalb ist die Bauvoranfrage hier so wichtig.
Bereit für den nächsten Schritt?
Finden Sie jetzt provisionsfreie Baugrundstücke von Gemeinden, Städten und privaten Anbietern in Ihrer Region.
Jetzt Grundstücke durchsuchen