Grundstück ohne Bebauungsplan kaufen: So schützt Sie die Bauvoranfrage

Sie haben eine traumhafte Baulücke in einem gewachsenen Wohngebiet gefunden. Es gibt jedoch einen Haken: Es existiert kein Bebauungsplan für diese Straße. Viele Käufer denken jetzt: "Toll, dann kann ich ja bauen, was ich will!" Falsch gedacht. Bauen ohne Bebauungsplan ist oft komplizierter als mit. Wie Sie sich vor einem Fehlkauf schützen.

Der Paragraph 34 BauGB: Bauen nach Nachbarschaft

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, greift in Deutschland § 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dieser besagt vereinfacht: Sie dürfen bauen, wenn sich Ihr neues Haus "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt". Stehen in der Straße nur eingeschossige Bungalows mit Flachdach, wird Ihnen das Bauamt dort keine dreigeschossige Stadtvilla genehmigen. Stehen dort rechts und links Häuser direkt an der Straße, dürfen Sie Ihr Haus nicht 20 Meter nach hinten in den Garten versetzen.

Das Problem: Was "Einfügen" bedeutet, ist extrem schwammig und wird vom zuständigen Sachbearbeiter im Bauamt oft subjektiv bewertet.

Die Lösung: Die Bauvoranfrage

Kaufen Sie ein solches Grundstück niemals, bevor Sie nicht wissen, ob Ihr Traumhaus genehmigungsfähig ist! Reichen Sie stattdessen beim Bauamt eine Bauvoranfrage ein. Das ist quasi ein "Bauantrag Light". Sie (bzw. Ihr Architekt) skizzieren grob die Ausmaße, Höhe und Dachform des geplanten Hauses und stellen dem Bauamt eine verbindliche Frage (z. B.: "Darf auf diesem Grundstück ein Zweifamilienhaus mit Satteldach und 9 Metern Firsthöhe gebaut werden?").

Der positive Bauvorbescheid (Ihre rechtliche Garantie)

Wenn das Amt diese Frage mit "Ja" beantwortet, erhalten Sie einen positiven Bauvorbescheid. Dieser ist in der Regel drei Jahre lang rechtlich bindend. Wenn Sie danach den echten Bauantrag genau so einreichen, darf das Amt ihn nicht mehr ablehnen. Die Kosten für eine Bauvoranfrage liegen meist nur zwischen 50 und 200 Euro – eine winzige Investition im Vergleich zum Kauf eines wertlosen Stück Lands.

Unser Profi-Tipp für den Notarvertrag: Wenn der Verkäufer nicht wochenlang auf die Antwort des Bauamtes warten will, kaufen Sie das Grundstück mit einem Rücktrittsrecht. Lassen Sie vom Notar eine Klausel einfügen: Der Kaufvertrag wird nur dann rechtskräftig, wenn der von Ihnen gestellte Bauvorbescheid vom Amt positiv beschieden wird. So tragen Sie absolut kein Risiko!

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