Wer sein Grundstück verkaufen möchte, steht vor der großen Frage: "Was kann ich dafür verlangen?" Die wichtigste Kennzahl dafür ist in Deutschland der Bodenrichtwert. Doch Vorsicht: Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Verkaufspreis. Wie Sie den wahren Wert Ihres Landes ermitteln.
Was ist der Bodenrichtwert überhaupt?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert. Gutachterausschüsse der Gemeinden sammeln alle echten Grundstücksverkäufe eines Jahres in einer bestimmten Lage und berechnen daraus einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis. In fast allen Bundesländern können Sie diesen Wert über das Portal BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) kostenlos online abfragen.
Warum der Richtwert oft vom Verkaufspreis abweicht
Der Richtwert bezieht sich immer auf ein fiktives "Richtwertgrundstück". Ihr eigenes Grundstück kann jedoch deutlich wertvoller oder auch weniger wert sein. Folgende Faktoren müssen Sie auf den Richtwert aufschlagen oder abziehen:
Wertsteigernde Faktoren (+):
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Bessere Bebaubarkeit: Darf man auf Ihrem Grundstück ein Mehrfamilienhaus bauen, während die Nachbarn nur Einfamilienhäuser bauen dürfen? Das hebt den Wert massiv.
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Top-Erschließung: Wenn Gas, Glasfaser, Strom und Wasser bereits voll bezahlt auf dem Grundstück liegen.
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Besondere Lage: Direkter Zugang zu einem See, unverbaubarer Weitblick oder eine ruhige Sackgasse statt einer Durchgangsstraße.
Wertmindernde Faktoren (-):
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Ungünstiger Schnitt: Ein sehr schmales, langes Grundstück lässt sich oft schwer bebauen.
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Hanglage: Für den Käufer entstehen enorme Mehrkosten für Erdarbeiten oder Stützmauern.
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Altlasten oder Abriss: Steht noch eine alte Ruine auf dem Grundstück, zieht der Käufer die drohenden Abrisskosten (oft 15.000 bis 30.000 Euro) vom Kaufpreis ab.
Der Praxis-Tipp zur Preisfindung
Schauen Sie sich die aktuellen Bodenrichtwerte an und scannen Sie dann lokale Inserate. Orientieren Sie sich an der Marktrealität. Ein Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen (z. B. durch steigende Bauzinsen), die der oft rückwirkende Bodenrichtwert noch gar nicht abgebildet hat.
Häufige Fragen
Was ist BORIS?
Das Bodenrichtwertinformationssystem ist ein Online-Portal jedes Bundeslandes, in dem amtliche Bodenrichtwerte kostenlos abgerufen werden können. Suchen Sie nach „BORIS" + Ihrem Bundesland (z. B. „BORIS Bayern") und klicken Sie auf Ihrem Grundstück in die Karte.
Wie unterscheidet sich der Bodenrichtwert vom Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt für eine ganze Lage. Der Verkehrswert ist eine individuelle Bewertung Ihres konkreten Grundstücks unter Einbeziehung aller Sondermerkmale wie Schnitt, Erschließung und Lagebesonderheiten. Beide können erheblich voneinander abweichen.
Wie aktuell ist der Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen meist alle 1 bis 2 Jahre neu festgesetzt. In schnell wachsenden Märkten kann der amtliche Wert daher hinter dem aktuellen Marktniveau zurückliegen — orientieren Sie sich zur Plausibilisierung immer auch an aktuellen Inseraten in Ihrer Region.
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