Grundsteuer-Rechner Bayern (2025/2026)
In Bayern gilt seit der Reform 2025 das Bayerisches Flächenmodell (wertunabhängig). Mit dem Rechner unten schätzt du deine voraussichtliche Jahres-Grundsteuer für ein Wohngrundstück.
Bayern verzichtet auf Bodenwert und Lage. Die Grundsteuer berechnet sich nur aus Grundstücksfläche und Wohnfläche, multipliziert mit Äquivalenzzahlen (0,04 €/m² für Boden, 0,50 €/m² für Wohnen). Vorteil: Eine 100-m²-Wohnung in München-Bogenhausen zahlt das Gleiche wie eine in der Provinz.
Kurzformel:
(Grundstück × 0,04 + Wohnen × 0,50) × 70% × Hebesatz
Hebesätze in Bayern (Stand 2025)
Wenn du den Hebesatz deiner Gemeinde nicht weißt: hier eine Auswahl typischer Werte aus Bayern. Diese ändern sich jährlich — bitte im Zweifel auf der Gemeinde-Website prüfen oder im letzten Bescheid nachschauen.
| Stadt / Gemeinde | Hebesatz (%) | Anmerkung |
|---|---|---|
| München | 824% | erhöht von 535% wegen neuer Messzahlen |
| Nürnberg | 555% | – |
| Augsburg | 600% | – |
| Würzburg | 470% | – |
| Regensburg | 380% | – |
| Grünwald | 240% | günstigste Region München |
| Passau | 400% | – |
Wie wird die Grundsteuer in Bayern ab 2025 berechnet?
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Bayern das Bayerisches Flächenmodell (wertunabhängig). Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnung (auf Basis von Einheitswerten von 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig erklärt — die Reform schafft eine neue Grundlage.
Bayern verzichtet auf Bodenwert und Lage. Die Grundsteuer berechnet sich nur aus Grundstücksfläche und Wohnfläche, multipliziert mit Äquivalenzzahlen (0,04 €/m² für Boden, 0,50 €/m² für Wohnen). Vorteil: Eine 100-m²-Wohnung in München-Bogenhausen zahlt das Gleiche wie eine in der Provinz.
Du brauchst:
- Die Größe deines Grundstücks (steht im Grundbuch oder Katasterauszug).
- Die Wohnfläche deines Hauses bzw. Anteils.
- Den Hebesatz deiner Gemeinde (siehe Tabelle oben oder Gemeinde-Website).
Häufige Fragen
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden. Bei Mietshäusern wird die Steuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Wer zur Miete wohnt, zahlt die Grundsteuer also indirekt mit.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?
Grundsteuer A ist für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker, Wald). Grundsteuer B betrifft alle anderen Grundstücke (Wohngebäude, Geschäfte). Grundsteuer C ist seit 2025 optional und ein erhöhter Hebesatz für unbebautes, baureifes Land — soll Bauspekulation verteuern.
Warum ändert sich die Grundsteuer 2025 so massiv?
Die Reform basiert auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018: die alten Einheitswerte (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) waren verfassungswidrig. Die neuen Bewertungen sind aktueller und gerechter — im Einzelfall kann die Steuer aber deutlich steigen oder sinken, auch wenn auf Gemeindeebene das Aufkommen gleichbleiben soll (Aufkommensneutralität).
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Der Hebesatz steht im aktuellen Grundsteuerbescheid oder auf der Website deiner Stadt/Gemeinde (meist unter „Steuern & Abgaben"). Hebesätze ändern sich jährlich — bitte den aktuellen Wert verwenden.
Wie genau ist der Schätzwert?
Im Bundesmodell typischerweise ±30 %, weil wir die genauen Mietniveau-Tabellen pro Gemeinde vereinfacht haben. In Bayern und Baden-Württemberg ist die Schätzung sehr genau (±5 %), weil dort das Modell einfacher ist. Verbindlich ist immer der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Was kostet ein Einspruch gegen den Bescheid?
Der Einspruch ist gebührenfrei, du musst aber innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids reagieren. Bei verfassungsrechtlichen Bedenken (Musterklagen laufen u.a. gegen Hamburg und NRW) ruht das Verfahren oft automatisch — Steuerberater empfehlen, vorsorglich einen Mustereinspruch einzulegen.